Belåningsgrad för kommersiella fastigheter – hur mycket kan ni låna?
Belåningsgraden – hur stort lånet är i förhållande till fastighetens värde – är den enskilt viktigaste siffran i varje fastighetsfinansiering. Den styr om ni får lånet, vad det kostar och hur mycket kapital ni själva måste in med. Så här fungerar den.
Vad betyder belåningsgrad?
Belåningsgrad (på engelska loan-to-value, LTV) är lånebeloppet delat med fastighetens marknadsvärde. Har ni en fastighet värd 20 MSEK och ett lån på 12 MSEK är belåningsgraden 60 %.
Vilka nivåer är vanliga?
Nivåerna varierar med fastighetstyp, läge, hyresgäster och långivare. Ungefärliga tumregler för företagskrediter i Sverige:
| Fastighetstyp | Bank (typiskt) | Specialiserad finansiär (typiskt) |
|---|---|---|
| Hyresfastighet, bostäder, bra läge | 60–70 % | Upp till ca 70 % |
| Kommersiell fastighet med långa hyresavtal | 50–65 % | Upp till ca 65–70 % |
| Industri / lager | 50–60 % | Upp till ca 60–65 % |
| Byggprojekt / mark | Ofta 0–50 %, kräver eget kapital | Bedöms projekt för projekt, ofta lägre än färdig fastighet |
Siffrorna är riktvärden, inte löften. En specialiserad långivare kan gå högre än banken i vissa lägen – men tar då betalt för risken.
Vad påverkar hur högt ni kan belåna?
- Kassaflödet. Räntetäckningsgrad (driftnetto ÷ räntekostnad) är minst lika viktig som belåningsgraden. Ett driftnetto som täcker räntan med god marginal öppnar för högre belåning.
- Hyresgästerna. Långa avtal med stabila hyresgäster sänker risken.
- Läget. Storstad och regionstäder värderas och belånas annorlunda än landsbygd.
- Värderingen. En aktuell värdering från auktoriserad värderare är ofta en förutsättning för 5 MSEK+.
- Ägarbolagets styrka. Soliditet, historik och övriga engagemang.
Räkna själv: hur mycket kan ni frigöra?
Exempel: en hyresfastighet värderad till 30 MSEK med befintligt lån på 9 MSEK (30 % belåning). Vid 65 % belåning är utrymmet 19,5 MSEK – alltså kan cirka 10,5 MSEK frigöras genom att belåna upp fastigheten, före kostnader.
Vanliga frågor
Vad händer om fastighetens värde sjunker?
Belåningsgraden stiger automatiskt. De flesta kreditavtal har villkor (covenants) om maximal belåningsgrad – överskrids de kan långivaren kräva amortering eller mer säkerhet.
Räknas pantbrev in?
Pantbrev är säkerheten långivaren tar i fastigheten. Finns redan uttagna pantbrev kan de återanvändas; annars tillkommer stämpelskatt (2 % av pantbrevsbeloppet) plus expeditionsavgift.
Kan belåningsgraden vara högre med annan säkerhet?
Ja, ibland. Borgen, säkerhet i annan fastighet eller företagsinteckning kan lyfta den totala belåningen.
Vill du veta vad som är möjligt för er fastighet?
Fyll i fem minuter så återkommer en handläggare med konkret besked inom 48 timmar. Kostnadsfritt, ingen kreditupplysning i första steget.
Starta din ansökan Bli uppringd