Frigöra kapital ur en lågt belånad fastighet
Många fastighetsägare sitter på kapital som inte arbetar: en fastighet som är obelånad eller belånad till 20–30 %. Genom att belåna upp den kan ni finansiera nästa affär utan att sälja något. Så här går det till, och vad ni bör tänka på.
Varför frigöra kapital?
- Finansiera kontantinsatsen i ett nytt fastighetsförvärv.
- Investera i renovering eller tillbyggnad som höjer hyresintäkterna.
- Lösa dyrare lån eller ägarlån.
- Stärka likviditeten i rörelsen utan att ta in externa ägare.
Så mycket kan ni frigöra
Utrymmet är skillnaden mellan möjlig belåning och befintlig belåning. Exempel: fastighet värderad till 25 MSEK, befintligt lån 5 MSEK. Vid 65 % belåning är taket 16,25 MSEK – alltså kan cirka 11 MSEK frigöras före kostnader. Läs mer om belåningsgrad.
Två vägar: omförhandla eller lägga på toppen
1. Refinansiera hela lånet
Befintligt lån löses och ersätts av ett nytt, större lån. Ger ofta bäst ränta totalt men kan utlösa ränteskillnadsersättning om det gamla lånet är bundet.
2. Juniorlån ovanpå befintligt lån
Det gamla lånet ligger kvar, ett nytt lån tas med pantbrev i sämre förmånsläge. Snabbare och rör inte bankrelationen, men räntan på toppdelen är högre.
Kostnader att räkna med
| Kostnad | Kommentar |
|---|---|
| Stämpelskatt på nya pantbrev | 2 % av pantbrevsbeloppet + expeditionsavgift. Finns obelånade pantbrev redan uttagna slipper ni denna. |
| Värdering | Krävs nästan alltid vid belopp över 5 MSEK. |
| Uppläggningsavgift | Vanligtvis 1–3 % hos specialiserade långivare, lägre hos bank. |
| Ränteskillnadsersättning | Om ni löser ett bundet lån i förtid. |
Skatt och struktur
Att belåna en fastighet utlöser ingen inkomstskatt – ett lån är inte en intäkt. Däremot bör ni tänka igenom i vilket bolag lånet tas och hur räntan hanteras (ränteavdragsbegränsningar för bolag kan påverka större koncerner). Stäm av med er redovisningskonsult.
Vanliga frågor
Måste vi ha ett specifikt syfte med kapitalet?
Långivaren vill veta vad pengarna ska användas till, men syftet kan vara brett – förvärv, investering eller likviditet. Tydligt syfte ger bättre villkor.
Kan vi frigöra kapital ur en fastighet som är uthyrd till vårt eget bolag?
Ja. Det är vanligt att rörelsedrivande bolag äger sin lokal via ett fastighetsbolag och belånar den för att finansiera verksamheten.
Vill du veta vad som är möjligt för er fastighet?
Fyll i fem minuter så återkommer en handläggare med konkret besked inom 48 timmar. Kostnadsfritt, ingen kreditupplysning i första steget.
Starta din ansökan Bli uppringd